주택 임대차 계약 시
권리 분석부터 따져본다
마음에 드는 집을 결정했다면 우선 법원이나 등기소, 대법원의 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받는다. 이때 중점적으로 보아야 하는 것은 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 정확한지와 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계다. 이 같은 내용이 있으면 차후 경매로 넘어갈 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 등기부등본은 계약 직전과 중도금 및 잔금을 치를 때, 전입신고 직전에 반드시 확인해야 한다.
만약 부득이하게 근저당권이 설정된 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 자신을 포함한 임차보증금의 총 합계액이 아파트의 경우 70%, 연립, 빌라나 단독주택의 경우 60% 이하면 대개는 보증금을 돌려받을 수 있다. 그러나 주택 값이 폭락할 경우 경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적으면 선순위근저당권 금액을 제하고 나서 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않아 100% 안심할 수는 없다. 따라서 근저당권이 설정된 경우 되도록 계약을 피하는 것이 좋다.
가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 가등기나 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권 가등기는 소유권이 불분명한 상태로 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있어 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 이런 상태에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론 전세금을 돌려받지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.
전입신고와 확정일자 받기
주민등록증으로 등기부상 본인 명의인지 여부를 확인한다. 만약 대리인이 나올 경우에는 위임장과 인감증명서를 지참했는지 본다. 대부분은 소유주의 아내가 나오는 경우가 많은데, 이때 최소한 권리증은 확인해야 한다. 임차주택의 사용 부분은 계약서상에 정확히 표시하고, 계약금 및 잔금의 금액과 지급 일정, 임대차 기간, 임대료 지급 방법을 분명하게 명시한다. 특히 전 임차인의 퇴거일과 입주일을 확인하고 관리비 등의 제세공과금에 대한 처리를 말끔히 정리해야 차후에 문제가 발생하지 않는다. 시설 상태 및 수리 여부 확인과 구조 변경 및 원상회복 문제, 위약 및 계약 해지 사항 등의 특약 사항란은 구체적으로 기재하고, 마지막으로 중개업자와 중개 수수료 지불 문제를 협의한 뒤 중개 대상 확인 설명서를 작성, 교부받는다.
계약을 하고 보증금을 보장받기 위해서는 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자 날인을 받아야 한다. 주택 임대차 보호를 받기 위해서는 두 가지 요건을 모두 충족해야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다. 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인을 말하며, 그 기입된 날짜 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다. 임대인의 동의 없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며, 전세 계약서를 공증 받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 확정일자는 동사무소, 등기소의 공증 사무소에서 받을 수 있고, 또 반드시 임차인이 해야 하는 것은 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다. 주민등록 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받은 경우 그 대항력의 발생 시기는 주민등록 전입일 익일부터 발생하나 우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 그 효력이 발생한다.
주택 매입 시
주택 구입 절차 주택 구입 시에는 해당 지번 및 지적을 확인한 뒤 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 열람하여 현장과 공부상의 기재 사항이 일치하는지의 여부를 확인한다. 특히 매도인이 실제 소유자인지의 여부는 반드시 파악해야 할 사항이다.
집에 대한 권리자가 몇 명씩 바뀌는 등 권리 변동 관계가 복잡하게 나타난다면 일단 의심을 갖고 확인할 필요가 있다. 그리고 여러 가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 등기부등본은 중도금, 잔금 지급시 마다 그 직전에 확인해보는 것이 좋으며, 대금 지급 시에는 반드시 영수증을 받아야 한다. 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등을 받아 소유권 이전등기 절차를 밟는다. 마지막으로 관할 구청 세무과에 취득세를 30일 이내(30일이 경과되면 20%의 가산세 부과)에 자진 납부하면 모든 절차는 끝이 난다.
Tip
매매 계약서 작성 요령
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 한 통씩(매매의 경우)과 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인원 한 통씩을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)및 사실관계(무허가 건물 여부, 과세 완납 여부, 임대차, 물리적 하자 여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.
계약 시 확인할 사항
중개업자가 작성한 중개 대상물, 설명서와 등기부등본, 계약 상대방의 본인 여부를 확인한다. 본인이 나온 경우에는 주민등록증을 대조하고, 대리인이 나온 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서를 확인한다. 미성년자의 경우 법정대리인의 동의서를 확인한다.
계약서 내용 중 확인되어야 할 사항은 계약 당사자의 인적 사항과 매매 금액, 매매 금액 지급 방법, 매매 부동산의 인도 방법, 계약 위반 시 배상 문제, 계약 연월일 등이다. 특히 계약서 작성 시 부동산의 표시란에는 상세한 기재가 필요한데, 너무 간략하게 표시하는 경우 등기 신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매 계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 또한 잔금 수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시 이행의 관계가 성립된다.
잔금 지급 시 유의 사항
중도금 및 잔금 지급 시에 등기부등본을 한 번 더 보도록 하고, 저당권, 임차권, 전세권 등 인수 시 해당 금액의 금융 기관으로부터 잔고 증명을 받아서 확인한다. 각종 세금과 공과금에 관한 서류와 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적 사항을 확실하게 체크한다. 마지막으로 중개 대상 물건 확인과 설명서를 교부받고 중개 수수료를 지불한다.
신혼집 구입 시 고려할 사항
주택 유형과 평수는 자금의 규모에 따라 결정되므로 자금 상태를 충분히 고려한 후 정보를 수집해야 한다. 인터넷 등 부동산 정보 서비스 회사를 이용해 지역별 시세 동향과 매물을 사전에 조사하면 시간을 절약할 수 있다. 출퇴근할 것을 염두에 두고 교통이 편리한지도 반드시 확인해야 한다. 대형 유통 시설이 가까이 있는지, 유흥가 등이 밀집해 있지는 않은지 등 인근의 생활 편의 시설도 고려해야 할 사항. 난방 방식 또한 에너지 효율성에 결정적인 영향을 미치므로 미리 알아보아야 하며, 채광, 통풍, 일조 조건 등 구조와 환기 시설도 살펴보자. 외관, 벽의 균열, 누수 상태, 바닥재와 마감 상태, 그리고 욕실과 베란다의 배수 상태도 꼭 점검하도록
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[] 꼭 알아야 할 신혼집 계약
